RvA no. RA/17C-09-LV

Advies: Met verwijzing naar uw adviesverzoek d.d. 7 april 2009 om het oordeel van de Raad van Advies inzake bovengenoemd onderwerp en de behandeling hiervan in de vergadering van de Raad van Advies d.d. 8 maart 2010, bericht de Raad u als volgt.

De ontwerp-landsverordening tot vaststelling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Landsverordening huur) strekt, volgens de considerans, ertoe de zevende titel van Boek 7A van het Burgerlijk Wetboek te vervangen door een nieuwe titel Huur als titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en in verband daarmee het Burgerlijk Wetboek te wijzigen.

Bestudering van het onderhavige ontwerp en de bijbehorende memorie van toelichting alsmede de overige bij het adviesverzoek gevoegde stukken geeft de Raad aanleiding tot het maken van de navolgende opmerkingen.

Inhoudelijke opmerkingen
Voorlichting en financiële gevolgen
In de onderhavige ontwerp-landsverordening (het ontwerp) – in afdeling 5, paragraaf 2- wordt voorgesteld om de grens tot welke de regeling van huurprijsvaststelling door de huurcommissie toepasselijk is te stellen op de marktwaarde in plaats van op de historische kostprijs. De Raad meent dat genoemde wijziging van de Huurcommissie-Regeling belangrijk is.
De Raad geeft de regering dan ook in overweging voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ontwerp voorlichting te geven aan de bevolking over de gevolgen van de wijziging van de Huurcommissie-Regeling. Voor zover bij de financiële toetsing van het ontwerp geen rekening is gehouden met de kosten die hiermee gemoeid zullen zijn, adviseert de Raad de regering op grond van het Landsbesluit versterking budgetdiscipline Land (P.B. 2001, no. 40) dit alsnog te doen.
 

De memorie van toelichting
Algemeen
Blijkens de memorie van toelichting behorende bij het ontwerp strekt het ontwerp tot hercodificatie van het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen huurrecht met aansluiting op het algemeen deel van het vermogensrecht. De Raad constateert dat het ontwerp enige voorstellen bevat die verder gaan dan hoger genoemde hercodificatie. De belangrijkste van die voorstellen zijn:
a. minder (semi) dwingend recht in de algemene bepalingen;
b. handhaving (in hoofdzaak) van de regeling van de Huurcommissie-Regeling
(P.B. 1939, no. 120) (HCR);
c. hantering van de marktwaarde voor de competentiegrens van de huurcommissie bij huurprijsvaststelling en als maatstaf bij de huurprijsvaststelling;
d. overneming van de Nederlandse gebrekenregeling;
e. handhaving van de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding.

De Raad stelt voor in het algemeen deel van de memorie van toelichting de doelstellingen van deze voorstellen nader te expliciteren. Bij die nadere toelichting geeft de Raad – mede gelet op het in acht nemen van het concordantiebeginsel, opgenomen in artikel 39 van het Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden – de regering in overweging bij elk van genoemde voorstellen een vergelijking te maken met de huidige regelingen binnen de landen van het Koninkrijk. Indien er afwijkingen tussen genoemde regelingen bestaan dienen deze in genoemde nadere toelichting ook te worden gemotiveerd.

Minder (semi) dwingend recht in de algemene bepalingen
In de memorie van toelichting is aangegeven dat de afdelingen 1 tot en met 4 van de nieuwe titel 4 van Boek 7 ontleend zijn aan een Nederlandse wet maar met minder dwingend recht. Uit de memorie van toelichting kan de Raad niet opmaken of er in het ontwerp per saldo meer of minder (semi) dwingend recht is dan in de huidige regeling.
Ook blijkt uit de memorie van toelichting niet waarom de wetgever van mening is dat de huurder in de Nederlandse Antillen minder huurbescherming nodig heeft dan in Nederland. De Raad geeft de regering in overweging in de memorie van toelichting op het vorenstaande in te gaan.

Voorts vindt de Raad het niet aannemelijk dat bij wat meer dwingend recht, dan thans wordt voorgesteld, directe strijd ontstaat met verdragsrechtelijk vastgelegde grondrechten.
De verwijzing in de memorie van toelichting naar de zaak Hutten-Czapska v. Poland, onder “I. Algemeen”, onder 4, kan dan ook naar de mening van de Raad worden geschrapt. In de plaats van genoemde zaak kan in dit onderdeel verwezen worden naar het artikel van J.L.R.A. Huydecoper in het Nederlands Juristenblad 2001, pagina 1940 e.v., dat thans opgenomen is bij de toelichting op artikel 206, onder 6. De Raad vindt dat de verwijzing naar dit artikel moet worden verplaatst naar het algemeen deel van de memorie van toelichting onder “I. Algemeen”, onder 4.
De Raad geeft de regering in overweging de memorie van toelichting dienovereenkomstig aan te passen.
 

Handhaving (in hoofdzaak) van de regeling van de Huurcommissie-Regeling
De Raad juicht de integratie van de Huurcommissie-Regeling in het Burgerlijk Wetboek toe. Naar de mening van de Raad komt die inpassing de praktische bruikbaarheid van die regeling ten goede. De Raad constateert echter dat nu de gehele Huurcommissie-Regeling wordt ingetrokken, ook de daarin opgenomen strafbepaling (artikel 13 HCR) komt te vervallen, evenals wellicht andere publiekrechtelijke instrumenten.
De Raad adviseert de regering de artikelen die als gevolg van de integratie van de Huurcommissie-Regeling in het Burgerlijk Wetboek vervallen te inventariseren en in de memorie van toelichting te vermelden.

De Raad constateert dat de belangrijkste verschillen tussen de Nederlands-Antilliaanse en de Nederlandse regeling betreffende huurprijzen en huuropzeggingen in de memorie van toelichting niet worden belicht. Ook is het voor de Raad niet duidelijk wat de redenen zijn om die verschillen te handhaven.
De Raad geeft de regering in overweging in de memorie van toelichting op het vorenstaande in te gaan.

Hantering van de marktwaarde voor de competentiegrens van de huurcommissie bij huurprijsvaststelling en als maatstaf bij de huurprijsvaststelling
In de memorie van toelichting onder “I. Algemeen”, onder 5, wordt opgemerkt dat bij de hantering van de marktwaarde voor de competentiegrens van de huurcommissie de maximum vast te stellen huurprijs NAF. 1.000,- per maand blijft.
Rekening houdend met de omstandigheid dat de bedragen van de marktwaarde, genoemd in artikel 240, eerste lid, bij landsbesluit, houdende algemene maatregelen, aan de hand van de prijsontwikkelingen, bijgesteld kunnen worden, geeft de Raad de regering in overweging voornoemde opmerking, opgenomen in de memorie van toelichting onder “I. Algemeen”, onder 5, te nuanceren.

Uit de memorie van toelichting kan de Raad niet duidelijk opmaken wat de maatschappelijke gevolgen zijn van de wijziging van de maatstaf bij de huurprijsvaststelling door de huurcommissie. Uit de memorie van toelichting kan de Raad ook niet opmaken of naar verwachting de huurprijzen die thans lager dan NAF. 1000,- bedragen hierdoor worden verhoogd. Voorts verdient de vraag beantwoording welke gevolgen de wijziging van de competentiegrens van de huurcommissie naar verwachting voor het aantal bij de huurcommissies aanhangig te maken huurzaken zal hebben. Ook de praktische gevolgen daarvan voor de organisatie van de huurcommissies dient naar de mening van de Raad in de memorie van toelichting aan de orde te komen.
De Raad adviseert de regering in de memorie van toelichting op bovengenoemde maatschappelijke gevolgen van de wijziging van de maatstaf bij de huurprijsvaststelling door de huurcommissie in te gaan.

Overneming van de Nederlandse gebrekenregeling
In de memorie van toelichting in het onderdeel “I. Algemeen”, onder 8, wordt gesteld dat een nieuwe gebrekenregeling wordt voorgesteld die de positie van de huurder verbetert.
De Raad geeft de regering in overweging aan genoemde toelichting toe te voegen dat de nieuwe gebrekenregeling is overgenomen van Nederland.

Handhaving van de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding
De Raad constateert dat de algemene mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding opgenomen in artikel 6:267, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek overeenkomstig het voorgestelde ontwerp voor de ontbinding op initiatief van de huurder en verhuurder gehandhaafd blijft. Dit is in afwijking van het Nederlandse huurrecht waar ontbinding op initiatief van de verhuurder enkel door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 eerste lid, van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (Ned. BW)). De memorie van toelichting zwijgt hierover.
De Raad adviseert in de memorie van toelichting het vorenstaande op te nemen.

De Raad merkt op dat het in de praktijk met enige regelmaat voorkomt dat de verhuurder buitengerechtelijk ontbindt en de sleutels vervangt, zodat de huurder de woning niet meer kan betreden. In een dergelijk geval zal de huurder – zonder te beschikken over een woning – de rechter moeten adiëren, in plaats van dat de verhuurder dat moet doen voordat hij kan ontruimen. De Raad vraagt zich af of dit stelsel voldoende huurbescherming biedt.
Naar het oordeel van de Raad is het onevenwichtig dat de verhuurder voor opzegging (op termijn) op de grond dat de huurder wanpresteert, toestemming van de huurcommissie nodig heeft, en voor ontbinding op dezelfde grond (met onmiddellijke ingang) niet. Verplichte rechterlijke tussenkomst verdient volgens de Raad de voorkeur.
De Raad geeft de regering in overweging deze onevenwichtige situatie op te heffen door verplichte rechterlijke tussenkomst bij ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder in het ontwerp voor te schrijven.

Overige inhoudelijke opmerkingen
Het ontwerp
Artikel 211
Artikel 211, eerste lid, van het ontwerp schept een zelfstandige verplichting voor de verhuurder om de huurder bij te staan in het rechtsgeding tot uitwinning of tot verlening van een recht waaraan de verhuurde zaak niet belast had mogen worden.
De Raad constateert dat de redactie van artikel 211, eerste lid, van het ontwerp enigszins afwijkt van de redactie van het daarmee corresponderende artikellid in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, te weten artikel 7:211, eerste lid, Ned. BW. In artikel 211, eerste lid, van het ontwerp komt, in vergelijking tot artikel 7:211, eerste lid, Ned. BW, in de laatste zinsnede de woorden “ten einde de belangen van de huurder te verdedigen” niet voor. Door het bepaalde in deze zinsnede komt tot uitdrukking met welk oogmerk de verhuurder in het geding tussen dient te komen.
De Raad geeft de regering in overweging genoemde zinsnede in artikel 211, eerste lid, van het ontwerp op te nemen.

Artikel 215
In artikel 215, tweede lid, van het ontwerp zijn de gevallen genoemd waarvoor de verhuurder in ieder geval de toestemming tot verandering van het gehuurde moet verlenen.
De Raad constateert dat de redactie van artikel 215, tweede lid, van het ontwerp ook enigszins afwijkt van de redactie van het daarmee corresponderende artikel 7:215, tweede lid, Ned. BW. In artikel 215, tweede lid, van het ontwerp is in vergelijking tot artikel 7:215, tweede lid, Ned. BW een additioneel geval opgenomen dat de verhuurder toestemming tot het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde moet verlenen indien geen zwaarwegende bezwaren aan zijn zijde tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten. Genoemd geval wordt ook in artikel 215, vierde lid, van het ontwerp genoemd.
De Raad is van oordeel dat ingevolge artikel 215, vierde lid, van het ontwerp de rechter de vordering kan toewijzen in de gevallen, genoemd in het tweede lid, en in andere gevallen indien een van de in het vierde lid omschreven omstandigheden zich voordoet. Het is voor de Raad niet duidelijk waarom het geval dat geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten zowel in het tweede lid als het vierde lid in artikel 215 van het ontwerp wordt genoemd.
De Raad geeft de regering in overweging laatstgenoemd geval, in artikel 215, tweede lid, van het ontwerp te schrappen danwel in de memorie van toelichting duidelijk te maken of een inhoudelijk verschil met Nederland is beoogd.

Artikel 220
Uit de toelichting op artikel 220 van het ontwerp (pagina 23, onder 4 ) volgt dat artikel 7:220, derde lid, van het Ned. BW inzake complexgewijze renovatie als onnodig is gekwalificeerd.
De Raad merkt op dat complexgewijze c.q. grote renovaties, zoals van resorts, appartementencomplexen, alsmede bij woningbouwcorporaties in de Nederlandse Antillen echter ook voorkomen.
Op grond van het vorenstaande geeft de Raad de regering in overweging een dergelijke bepaling inzake precisering voor wat betreft het percentage van 70% of meer van de huurders bij dwingende werkzaamheden en renovaties van complexen in het ontwerp op te nemen danwel het niet opnemen van een dergelijke precisering in de memorie van toelichting nader te motiveren.

Artikel 224
Het in artikel 224, derde lid, laatste volzin, van het ontwerp opgenomen uitgangspunt inhoudende dat een goede staat bij teruggave van een gehuurde woonruimte onder meer inhoudt dat de binnenkant van het gehuurde recentelijk en in de oorspronkelijke kleur is geschilderd, lijkt naar de mening van de Raad niet in overeenstemming met de verkeersopvattingen. Daar komt nog bij dat de verkeersopvattingen over de tijd kunnen veranderen en per eiland en per buurt kunnen verschillen. Ook vindt de Raad dat de juistheid van genoemd uitgangspunt sterk afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
De Raad is daarom van oordeel dat de invulling van wat onder “goede staat bij teruggave van een gehuurde woonruimte” dient te worden verstaan aan de rechtspraak dient te worden overgelaten.
De Raad geeft de regering in overweging artikel 224, derde lid, laatste volzin, van het ontwerp te schrappen.

Artikelen 231 en volgende
Het verdient volgens de Raad de voorkeur om in aansluiting op de Nederlandse regeling het opschrift van afdeling 5 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van een woning” te wijzigen in “Bijzondere bepalingen inzake de huur van een woonruimte”. Het begrip "woonruimte" kan volgens de Raad, in aansluiting op artikel 7:233 Ned. BW en met inachtneming van het huidige artikel 17, derde lid, van de Huurcommissie-Regeling, als volgt worden gedefinieerd: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onder woonruimte wordt mede verstaan een perceel grond dat verhuurd is om te worden gebruikt voor bewoning.
De Raad geeft de regering in overweging het opschrift van afdeling 5 in bovengenoemde zin te wijzigen alsmede de definitie van de term “woonruimte” opgenomen in artikel 7:233 Ned. BW over te nemen.

De Raad merkt voorts op dat zowel de term “woonruimte” als de term “woning” in het ontwerp en in de memorie van toelichting worden gehanteerd.
De Raad adviseert de regering zowel in het ontwerp als in de memorie van toelichting consistent te zijn in de te hanteren termen.

Artikel 236
In artikel 236 van het ontwerp worden de artikelen 233 tot en met 235, handelende over medehuur van de echtgenoot van de huurder, van overeenkomstige toepassing verklaard op twee personen die tien jaren of langer hebben samengeleefd als waren zij gehuwd.
De Raad vraagt zich af waarom artikel 235 van het ontwerp hier ook van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Aangezien het risico van huurderdynastieën langs deze weg gering lijkt te zijn, is het voor de Raad niet duidelijk waarom iemand die tien jaren of langer heeft samengewoond met een ander die vroeger van rechtswege medehuurder is geworden, de bescherming opgenomen in artikel 235 van het ontwerp niet geniet.
De Raad geeft de regering in overweging artikel 235 van het ontwerp op samenlevenden als bedoeld in artikel 236 niet van overeenkomstige toepassing te verklaren danwel in de memorie van toelichting uit te leggen waarom een persoon die tien jaren of langer heeft samengewoond met een andere persoon die vroeger van rechtswege medehuurder is geworden geen bescherming als bedoeld in de artikelen 233 en 234 van het ontwerp geniet.

Artikel 238
Artikel 238 van het ontwerp bepaalt dat van afdeling 5 van het ontwerp handelende over bijzondere bepalingen inzake de huur van een woning niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. De Raad vindt dat de plaats waar artikel 238 in het ontwerp is opgenomen (aan het einde van de eerste paragraaf van genoemde afdeling) verwarring schept.
De Raad geeft de regering in overweging artikel 238 als artikellid op te nemen in het eerste artikel van afdeling 5, te weten in artikel 231 van het ontwerp.

Artikel 240
De Raad geeft de regering in overweging artikel 240, eerste lid, van het ontwerp als volgt te formuleren: Indien de marktwaarde van een woning in bewoonde staat op respectievelijk Curaçao, Bonaire, Sint Eustatius en Saba NAF. 150.000,-, op Sint Maarten NAF. 200.000,-of minder bedraagt, kan de huurder de huurcommissie verzoeken de maximale huurprijs vast te stellen.
Volgens de Raad is het voordeel van genoemde formulering dat in het landsbesluit dat in het tweede lid is bedoeld, desgewenst verder gedifferentieerd kan worden naar eiland.

Ingevolge artikel 240, tweede lid, van het ontwerp kan het plafond, opgenomen in dat artikellid, telkens wanneer de prijsontwikkeling daartoe aanleiding geeft worden bijgesteld. De Raad vraagt zich af of de bijstelling van het plafond voor de huurprijsvaststelling door de huurcommissie door de formele wetgever moet worden geregeld. Aangezien de prijsontwikkeling in de verschillende eilandgebieden van de Nederlandse Antillen kan verschillen, valt het te overwegen de eilandgebieden dienaangaande bevoegdheden toe te kennen (vergelijk artikel 244 van het ontwerp).
De Raad geeft de regering in overweging de bijstelling van het plafond opgenomen in artikel 240, tweede lid, van het ontwerp aan de eilandgebieden over te laten.

Artikel 241
De Raad is van mening dat een voorziening nodig is voor het geval dat de huurcommissie of in geval van beroep de rechter (zie artikel 246, tweede lid) wegens omstandigheden die niet aan de verhuurder kunnen worden toegerekend, de maximale huurprijs pas lange tijd na de indiening van het verzoek vaststelt.
De Raad geeft de regering in overweging in het ontwerp een voorziening te treffen voor het geval dat de huurcommissie of in geval van beroep de rechter (zie artikel 246, tweede lid) wegens omstandigheden die niet aan de verhuurder kunnen worden toegerekend, de maximale huurprijs pas lange tijd na de indiening van het verzoek vaststelt.

Artikel 244
Ingevolge artikel 244 van het ontwerp kan bij eilandsbesluit worden bepaald dat ten aanzien van woningbouwcorporaties, voor de toepassing van de artikelen 240 en 239, eerste lid, niet de marktwaarde maar de geïndexeerde bouwkosten als basis worden genomen. Aangezien het voorgaande aangemerkt kan worden als een algemeen verbindend voorschrift, dient het bij eilandsbesluit, houdende algemene maatregelen, te worden geregeld.
De Raad stelt voor artikel 244 van het ontwerp aan te passen.

Artikel 245
Uit de formulering van artikel 245 van het ontwerp kan de Raad opmaken dat indien de verbeteringen aan de woonruimte nooit worden aangebracht, na verloop van de te bepalen tijd toch de hogere huurprijs gaat gelden. Het vorenstaande is volgens de Raad niet wenselijk.
De Raad stelt voor artikel 245 van het ontwerp zodanig te formuleren dat een lagere huurprijs geldt, tenzij de bij de uitspraak vermelde verbeteringen of herstellingen aan de woning binnen de bij de uitspraak te bepalen termijn zijn aangebracht. Ook kan aan genoemde termijn een wettelijk maximum worden verbonden.

Artikel 246
De Raad constateert dat artikel 246, tweede lid, laatste volzin, van het ontwerp terugwijzing naar de huurcommissie uitsluit. De Raad vindt dat in de praktijk toch behoefte hieraan kan bestaan.
De Raad adviseert de regering de mogelijkheid van terugwijzing naar de huurcommissie in artikel 246, tweede lid, van het ontwerp op te nemen. Te overwegen valt om de terugwijzingsregeling te laten aansluiten bij artikel 282 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering of om de rechter de discretionaire bevoegdheid te geven tot terugwijzing over te gaan.

Daarnaast komt in artikel 246, tweede lid, van het ontwerp onvoldoende tot uitdrukking dat de rechter ex nunc (vanuit de momentane situatie) moet kunnen oordelen.
De Raad geeft de regering in overweging het vorenstaande in artikel 246, tweede lid, van het ontwerp tot uitdrukking te brengen.

Artikel 247
Artikel 247 van het ontwerp verklaart een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding, voor zover daarbij voor een der partijen danwel door of tegenover een derde een onredelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig. Gelet op een van de doelstellingen van het ontwerp, namelijk minder dwingend recht, bestaat er volgens de Raad geen behoefte aan deze bepaling. Artikel 6:248, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek – op grond waarvan een bepaling in een overeenkomst niet van toepassing is indien deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is – biedt immers voldoende bescherming.
De Raad geeft de regering in overweging artikel 247 uit het ontwerp te schrappen danwel in de memorie van toelichting in te gaan op de verhouding tussen artikel 247 van het ontwerp en artikel 6:248 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 250
In artikel 250, tweede lid, van het ontwerp zijn de termen “eigenaar” en “hoofdbewoner” opgenomen. Genoemde termen komen niet overeen met de in het ontwerp gehanteerde termen ter aanduiding van de partijen bij een huurovereenkomst.
De Raad beveelt de regering aan in artikel 250, tweede lid, van het ontwerp de term “eigenaar” te vervangen door de term “verhuurder” alsmede de term “hoofdbewoner” te vervangen door de term “onderverhuurder”.

Ook de combinatie van de termen "bijzondere gevallen" en "rechtmatig belang" kan naar het oordeel van de Raad (ook in de bestaande praktijk) aanleiding geven tot verwarring. Het is volgens de Raad niet duidelijk in welke situatie er wel sprake is van een rechtmatig belang, maar toch niet gesproken kan worden van een bijzonder geval.
De Raad stelt voor het hiermee corresponderende artikel in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, te weten artikel 274, eerste lid, onder c, over te nemen.

Artikel 252
In artikel 252, tweede lid, laatste volzin, van het ontwerp wordt artikel 246 van het ontwerp van toepassing verklaard. De Raad is van oordeel dat de opzeggingsprocedure spoedeisender is dan de huurprijsvaststellingsprocedure en dat daardoor de eerstbedoelde procedure door de rechter zou moeten worden behandeld als een kort geding.
De Raad geeft de regering in overweging in het ontwerp op te nemen dat de opzeggingsprocedure door de rechter zou moeten worden behandeld als een kort geding

Artikelen 253-273
Het komt de Raad voor dat het woord "leden" in de artikelen 253, 255 en 256 van het ontwerp in een andere betekenis wordt gebruikt dan in de artikelen 258, 261, 262 en 266 van het ontwerp. Aan de ene kant dient onder “leden” in de eerstgenoemde artikelen niet tevens de plaatsvervangende leden te worden verstaan. Aan de andere kant dienen laatstgenoemde artikelen ook van toepassing te zijn op de plaatsvervangende leden. De Raad meent dat de enige reden om onderscheid te maken tussen leden en plaatsvervangende leden is dat laatstgenoemden niet vallen onder artikel 256 (handelende over het recht van schadeloosstelling). Vorenstaande opmerking geldt evenzeer voor het woord "voorzitter" dat in de artikelen 253 tot en met 273 wordt gebruikt.
De Raad geeft de regering in overweging om, rekening houdende met het vorenstaande, het ontwerp aan te passen.

Verder constateert de Raad dat artikel 258, eerste lid, van het ontwerp niet goed aansluit bij artikel 253 van het ontwerp. De huurcommissie bestaat immers uit maar drie leden, waaronder de voorzitter. Artikel 258, eerste lid, van het ontwerp zou dus tot gevolg hebben dat de in artikel 253, vierde lid, van het ontwerp bedoelde personen (de plaatsvervangende leden), niet kunnen worden ingezet.
De Raad geeft de regering in overweging in artikel 258, eerste lid, van het ontwerp te expliciteren dat in ieder geval drie personen bij de behandeling aanwezig dienen te zijn teneinde een zaak te behandelen.

Artikel 253
Artikel 253, tweede lid, van het ontwerp regelt de samenstelling van de huurcommissie. De Raad vindt dat de bevoegdheid tot vaststelling van het aantal leden van de huurcommissie aan de eilandgebieden dient te worden overgelaten. Op eilandsniveau hebben ze beter zicht op het te verwachten aantal bij de huurcommissie aanhangig te maken huurzaken. Aan de hand hiervan dient elk eilandgebied te bepalen uit hoeveel leden hun huurcommissie dient te bestaan.
De Raad geeft de regering in overweging de bevoegdheid tot vaststelling van het aantal leden van de huurcommissie aan de eilandgebieden te delegeren.

Artikel 259
In artikel 259, tweede lid, van het ontwerp wordt verwezen naar “het Tarief justitiekosten in strafzaken” die van toepassing is bij het toekennen van een vergoeding aan getuigen en deskundigen die door de huurcommissie zijn gehoord. Gelet op de aard van de procedure (en op de omstandigheid dat deze is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek) meent de Raad dat het beter is in artikel 259, tweede lid, van het ontwerp te verwijzen naar “het Landsbesluit tarieven in burgerlijke zaken” in plaats van naar “het Tarief justitiekosten strafzaken”.
De Raad geeft de regering in overweging in artikel 259, tweede lid, van het ontwerp naar het Landsbesluit tarieven in burgerlijke zaken te verwijzen.

Artikel 262
Ter waarborging van de objectiviteit bij de behandeling van huurzaken bepaalt artikel 262 van het ontwerp dat de leden zich dienen te onthouden van deelneming aan de behandeling van een zaak welke hen, hun echtgenoten of bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad, aangaat. De Raad constateert dat in het ontwerp geen voorziening is getroffen ter waarborging dat deze bepaling wordt nageleefd.
De Raad geeft de regering in overweging in het ontwerp een wrakingsprocedure op te nemen.

Artikel 264
In artikel 264 van het ontwerp is de mogelijkheid opgenomen dat de huurder en de verhuurder door een gemachtigde ten overstaan van de huurcommissie kunnen worden vertegenwoordigd.
De Raad geeft de regering in overweging in artikel 264 van het onwerp artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (machtigingsartikel) van overeenkomstige toepassing te verklaren.

Artikel 265
De Raad vindt dat na de onderzoekingen, bedoeld in artikel 265, eerste en tweede lid, van het ontwerp, een (nadere) behandeling op een zitting verplicht zou kunnen worden gesteld. Dit teneinde het recht op hoor en wederhoor te waarborgen.
De Raad geeft de regering in overweging in artikel 265 van het ontwerp een voorziening toe te voegen die het recht op hoor en wederhoor waarborgt.

Artikel 268
De Raad vindt dat de in artikel 268, tweede volzin, van het ontwerp opgenomen zinsnede “der zitting waarin de beslissing genomen is" onduidelijk is. De beslissing wordt ingevolge de artikelen 261 en 267 van het ontwerp genomen bij de geheime beraadslagingen bij meerderheid van stemmen. De uitspraak wordt gedaan op de wijze als bepaald in artikel 269 van het ontwerp, waar niet wordt gesproken over een zitting.
De Raad is van oordeel dat de ondertekening van de uitspraak van de huurcommissie zou moeten geschieden door één van de in artikel 253 van het ontwerp bedoelde personen, die hetzij heeft meebeslist, hetzij de uitspraak heeft gedaan, alsmede door één van de in artikel 254 bedoelde personen. De Raad geeft in overweging het ontwerp op dat punt aan te passen.

Artikel 270
Uit artikel 270 van het ontwerp, handelende over de zittingen van de huurcommissie, kan de Raad niet opmaken of genoemde zittingen in het openbaar of besloten plaatsvinden.
De Raad geeft de regering in overweging in het ontwerp een regeling op te nemen over de openbaarheid of beslotenheid van de zittingen.

Artikel 273
Ingevolge artikel 273 van het ontwerp worden gelden ter beschikking gesteld aan de secretaris voor de bestrijding van bureau-onkosten en uitbetaling van de aan getuigen en deskundigen toe te kennen vergoedingen. In genoemd artikel is niet opgenomen uit welke kas die gelden ter beschikking worden gesteld.
De Raad geeft de regering in overweging in artikel 273 van het ontwerp te vermelden uit welke kas genoemde gelden ter beschikking moeten worden gesteld.

De memorie van toelichting
Artikel 201
De Raad geeft de regering in overweging aan de toelichting op artikel 201 van het ontwerp (pagina’s 5 en 6 van de memorie van toelichting) toe te voegen dat in de Nederlandse Antillen geen behoefte bestaat aan een aparte regeling van pachtovereenkomsten.

Artikelen 233-237
De toelichting op de artikelen 233 tot en met 237, onder 3, (pagina 28 en 29 van de memorie van toelichting) verwijst naar huurderdynastieën.
De Raad geeft de regering in overweging in de toelichting op genoemde artikelen hierover enige vindplaatsen van rechtspraak van de Hoge Raad te vermelden.

Artikel 232
Verder verdient het naar de mening van de Raad aanbeveling de opmerking over artikel 232 Ned. BW, die opgenomen is in de memorie van toelichting bij de toelichting op artikel 232 van het ontwerp, maar een belangrijke kwestie betreft, in het onderdeel, “I. Algemeen” van de memorie van toelichting op te nemen. In de artikelsgewijze toelichting op artikel 232 van het ontwerp kan dan naar het gestelde onder het onderdeel “I. Algemeen deel” worden verwezen.
De Raad geeft in overweging de memorie van toelichting aan te passen.

Artikel 244
In artikel 244 is de mogelijkheid geopend dat bij eilandsbesluit woningbouwcorporaties worden aangewezen voor welke niet de marktwaarde maar de geïndexeerde bouwkosten als basis worden genomen bij de huurprijsvaststelling door de huurcommissie. Één van de redenen voor de mogelijkheid tot het maken van deze uitzondering voor de woningbouwcorporaties is dat hun woningbestand weinig wisselt (zie toelichting op de artikelen 239 tot en met 247 van het ontwerp, onder 3, pagina’s 29 en 30 van de memorie van toelichting).
Volgens de Raad is het niet zeker dat de woningbestanden van genoemde corporaties in de toekomst ook weinig zullen wisselen.
Nu de reden om voor de marktwaarde te kiezen niet geëxpliciteerd is, is de toelichting bij de artikelen 239 tot en met 247 van het ontwerp, onder 3, door de Raad niet goed op waarde te schatten.
De Raad geeft de regering in overweging het voorgestelde in artikel 244 van het ontwerp te heroverwegen of in de memorie van toelichting nader te verduidelijken.

Artikel 246, tweede lid
Artikel 246, tweede lid, eerste volzin, bepaalt dat de rechter in eerste aanleg de bij hem aangebrachte zaken zo spoedig mogelijk behandelt en beslist.
De Raad geeft de regering in overweging ten aanzien van dit artikellid in de toelichting op te merken dat deze volzin aanleiding voor het Hof kan zijn om hiermee rekening te houden bij procesreglement, waarin onder meer termijnen plegen te worden geregeld.

Opmerkingen van wetstechnische en redactionele aard
Zowel het ontwerp als de memorie van toelichting geeft de Raad aanleiding tot het maken van de volgende wetstechnische en redactionele opmerkingen. De Raad volstaat met het geven van een aantal voorbeelden.

Het ontwerp
In het ontwerp dient de benaming “Huurcommissie-regeling” overal vervangen te worden door de benaming “Huurcommissie-Regeling”.

De Raad stelt voor in artikel 240, tweede lid, van het ontwerp het woord "bijgesteld" te vervangen door het woord “gewijzigd”.

De Raad adviseert in artikel 243, tweede lid, van het ontwerp de woorden “haar beslissing” te vervangen door de woorden "de huurprijsvaststelling", omdat die term ook gekozen is in artikel 243, eerste lid, van het ontwerp. Ook stelt de Raad voor in eerstgenoemd artikellid na het woord "huurcommissie" het woord "voorts" in te voegen.

Voorts stelt de Raad voor in artikel 246, eerste lid, van het ontwerp telkens het woord "der” te wijzigen in de woorden “van de".

In artikel 246, tweede lid, laatste volzin, van het ontwerp dienen volgens de Raad de woorden "wat der huurcommissie was" gewijzigd te worden in de woorden "wat de huurcommissie had behoren te doen".

De Raad stelt voor in artikel 248, eerste lid, van het ontwerp het woord “zo” te wijzigen in het woord "indien".

De Raad stelt voor artikel 249, laatste volzin, van het ontwerp als volgt te formuleren:
Indien een voorwaarde niet wordt nagekomen, kan de huurcommissie op verzoek van de oorspronkelijke huurder de toestemming intrekken en de woning aan de oorspronkelijke huurder toewijzen, onverminderd diens recht op schadevergoeding.

De Raad stelt voor in artikel 258, tweede lid, van het ontwerp het woord "zijne" te vervangen door het woord “zijn" en het woord "der" te wijzigen in de woorden “van de".

De memorie van toelichting
In de memorie van toelichting dient de benaming “Huurcommissie-regeling” overal vervangen te worden door de benaming “Huurcommissie-Regeling”.

Op pagina 1, onder “I. Algemeen”, onder 4, van de memorie van toelichting, eerste volzin, komen de woorden “dat de” dubbel voor.
De Raad stelt voor in genoemd onderdeel de woorden “dat de” te schrappen.

Op pagina 5, onder “III. Artikelsgewijze toelichting”, onder “Artikel 201”, onder 3, van de memorie van toelichting dient het woord “artikelen” gewijzigd te worden in het woord “artikel”.

Op pagina 6, onder “III. Artikelsgewijze toelichting”, onder “Artikel 201”, onder 5, laatste volzin, van de memorie van toelichting dient het woord “voordurende” te worden gewijzigd in het woord “voortdurende”.

Op pagina 17, onder “Artikel 215”, onder 1, dient de derde volzin, volgens de Raad te worden geschrapt. Die zin is door de vele nevenschikkende voegwoorden moeilijk leesbaar en wellicht niet correct.

Op pagina 26, onder “Artikel 225” dient in de eerste volzin het woord “geleden” vervangen te worden door het woord “gelden”.

Op pagina 28, onder “III. Artikelsgewijze toelichting”, onder “Artikelen 233 tot en met 237”, onder 2, voorlaatste volzin, van de memorie van toelichting dient het woord “omgehuwd” te worden gewijzigd in het woord “ongehuwd".

Op pagina 33, onder “ARTIKEL II (Aanpassingswetgeving)”, onderdeel B, dient “evrnummering” gewijzigd te worden in het woord "hernummering".

Op pagina 33, onder “Onderdeel C”, dient in de eerste regel de nummeraanduiding vóór de tekst (“1” ) te worden geschrapt en dienen de woorden “laten vervallen” te worden vervangen door het woord “intrekken”. In de vierde regel dient vóór het woord “voorgestelde” te worden ingevoegd de woorden “in artikel III”. In de voorlaatste regel dient voorts de woorden “Artikel III: artikel 153a” te worden vervangen door de woorden “Artikel 153a van de”.

De Raad heeft voor het overige geen opmerkingen.

Concluderend geeft de Raad de regering in overweging de onderhavige ontwerp-landsverordening bij de Staten in te dienen, nadat met vorenstaande opmerkingen rekening zal zijn gehouden.

Willemstad, 11 maart 2010

de Ondervoorzitter,   de Secretaris,

_____________________    ____________________
Prof mr. F.B.M. Kunneman     mevr. mr. C.M. Raphaëla